L’acquisto di casa in costruzione - tutela dell’acquirente

Ecco un argomento che tranquillizza chi ha appena acquistato una casa o sta per acquistarla.
L’argomento che sto per affrontare, sia subito precisato, riguarda, però, solo gli acquisti con contratto preliminare di immobili c.d. “sulla carta”, cioè non ancora iniziati o non ancora ultimati (in costruzione), e sempre che abbiano un permesso di costruire rilasciato dopo il giugno 2005.
Molte persone si rivolgono al mio studio per chiedere consigli in proposito. Ed è più che legittimo domandarsi: cosa accade se l’impresa fallisce? Che fine faranno gli anticipi che ho versato?
Fino a qualche hanno fa, le risposte a tali quesiti erano generici ed incerti: esistevano sì, ed esistono ancora, strumenti di tutela generali, ma si trattava di meccanismi non sempre efficaci e, comunque, molto onerosi e difficilmente praticabili.
Dal giugno 2005, invece, una legge nazionale (d.lgs. 122/05) tutela l’acquirente degli immobili in costruzione contro eventi dirompenti (es. fallimento dell’impresa costruttrice), prevedendo tre importanti garanzie, i cui oneri economici, tra l’altro, sono a carico del costruttore.
Prevede, in effetti, tale normativa:

1. 1) Il rilascio, a favore dell’acquirente, e a carico dell’impresa, di una fideiussione bancaria o assicurativa, per una somma pari al prezzo presumibile di acquisto; è importante precisare che tale garanzia va inserita nel preliminare, in quanto la non inserzione in tale atto, potrebbe far sorgere dubbi circa l’operatività della manleva, usando la legge la locuzione “All'atto della stipula di un contratto”.
2. 2) Il rilascio, sempre a favore dell’acquirente, e sempre a carico dell’impresa, di una assicurazione decennale, a copertura dei danni all'immobile o che l’immobile potrebbe arrecare a terzi, a prescindere dall’esistenza o meno di un contratto di assicurazione condominiale. Precisiamo, anche qui, che il momento di tale rilascio è quello della stipula del definitivo davanti al notaio.
3. 3) Ultima garanzia è l’istituzione di un Fondo di Solidarietà Nazionale, che interviene ad indennizzare l’acquirente nel caso in cui, per un motivo o per un altro, le garanzie 1 e 2 sopra elencate non dovessero operare o non dovessero integralmente risarcire lo sventurato acquirente.

Incredibile vero? Sembra quasi un sogno! Invece è pura realtà. Ciò che è incredibile, anzi, è che prima di questa legge l’acquirente fosse quasi completamente sfornito di tutela e che si è dovuto attender l’anno 2005 per prevedere una garanzia diffusamente sentita è ovvia in caso di investimenti importanti come l’acquisto di una casa.

Ma come dice quel detto? Meglio tardi che mai!

(Avv. Sergio Lapenna)