In riferimento alla vicenda della collina di Montevecchio, al centro di un progetto di revisione del P.A.I. (Piano di Assetto Idrogeologico) per la fragilità del territorio, siamo in grado oggi di pubblicare il testo integrale della Pec che la Molino Costruzioni S.r.l. di Vasto ha inviato al Comune lo scorso 19 agosto avente ad Oggetto:
Zona Ll (ex FI) Località Montevecchio. Revisione della perimetrazione delle aree di pericolosità PAI. Proposta di applicazione degli istituti della perequazione e compensazione urbanistica di cui agli artt. 47 e 48 della L.R. Abruzzo 20 dicembre 2023, n. 58.
Riteniamo opportuno pubblicare integralmente detto documento per consentire ai nostri lettori ed ai cittadini di valutare, senza alcuna pressione, la consistenza e la portata dell'azione che la nota Società vastese ha ritenuto avviare. Buona lettura.
"Il sottoscritto Filippo MOLINO, in qualità di legale rappresentante della società MOLINO COSTRUZIONI S.r.I. con sede in Vasto (Chieti) al Corso Mazzini, 265, Partita IVA 01575090699, proprietaria di terreni siti nel Comune di Vasto, località Montevecchio, ricadenti nell'ambito del Piano di Lottizzazione già “Zona Fl ”, oggi “Zona LI”, espone quanto segue.
I terreni interessati fanno parte di un Piano di Lottizzazione approvato dal Comune di Vasto e successivamente oggetto di convenzione urbanistica.
Nell'ambito di detto piano sono stati realizzati nel tempo diversi fabbricati, mentre permangono lotti e capacità edificatorie non ancora utilizzati.
La documentazione tecnica disponibile evidenzia, allo stato, una capacità edificatoria ancora da esercitare significativa, da determinare definitivamente mediante ricognizione congiunta dello stato di attuazione del Piano di Lottizzazione, delle volumetrie assentite, dei fabbricati effettivamente realizzati e delle volumetrie residue.
In particolare, dalla documentazione tecnica finora esaminata risulta una capacità edificatoria non realizzata pari a circa mc 9.000..
La società ha appreso che è in corso la revisione della perimetrazione delle aree di pericolosità in località Montevecchio, con possibile assoggettamento di parte dei terreni ricadenti nel Piano di Lottizzazione a una disciplina PAI incompatibile con la realizzazione delle volumetrie originariamente previste.
La Mollno Costruzioni non intende mettere in discussione le esigenze di tutela della pubblica incolumità e di prevenzione del rischio idrogeologico che dovessero risultare definitivamente accertate dagli organi competenti.
Ritiene tuttavia necessario che il recepimento della nuova disciplina avvenga contestualmente alla definizione delle conseguenze urbanistiche ed economiche derivanti dall'impossibilità sopravvenuta di utilizzare capacità edificatorie inserite in un Piano di Lottizzazione approvato, convenzionato e parzialmente attuato.
La L.R. Abruzzo n. 58/2023 introduce espressamente gli istituti della perequazione e della compensazione urbanistica.
Ai sensi dell' 47, la perequazione consente di attribuire capacità edificatorie alle proprietà che concorrono alla trasformazione urbanistica prescindendo dalla concreta localizzazione de11’edificabi1ità sulle singole proprietà e da1l'imposizione di vincoli di inedificabilità.
La medesima disposizione consente l'individuazione di ambiti perequativi costituiti anche da aree territorialmente discontinue, purché le relative previsioni siano contestuali e reciprocamente vincolate.
L'art. 48 disciplina invece la compensazione urbanistica, consentendo lo spostamento della capacità
edificatoria dal lotto originario a un diverso lotto e prevedendo espressamente la possibilità di disciplinare l'operazione mediante accordi sostitutivi ai sensi dell'art. 11 della Legge n. 241/1990, anche attraverso permute con aree dell'Ente comunale.
Alla luce di quanto precede, la Molino Costruzioni S.r.l. manifesta sin d'ora la propria disponibilità ad affrontare in modo collaborativo la nuova situazione urbanistica derivante dalla revisione del PAI, proponendo che il Comune valuti la costituzione di uno specifico:
“Ambito di perequazione e compensazione urbanistica Montevecchio — Zona Ll (ex F1)” nel quale siano ricomprese le proprietà interessate dalla sopravvenuta limitazione o perdita della capacità edificatoria.
L'operazione potrebbe essere articolata secondo i seguenti principi.
a) Ricognizione della capacità edificatoria originaria.
Per ciascun proprietario dovrà essere determinata la capacità edificatoria legittimamente attribuita dal Piano di Lottizzazione e dalla relativa disciplina convenzionale.
b) Ricognizione della volumetria utilizzata.
Dovranno essere individuati i volumi effettivamente realizzati e legittimamente assentiti, distinguendoli dai volumi ancora da esercitare.
c) Determinazione del credito edificatorio residuo.
La differenza tra capacità edificatoria spettante e capacità edificatoria già utilizzata costituirà il valore di riferimento per l'attribuzione del diritto edificatorio oggetto di perequazione/compensazione.
d) Individuazione dei terreni non più edificabili.
Le aree interessate dalla nuova disciplina PAI saranno individuate catastalmente e cartograficamente e saranno definitivamente escluse dalla localizzazione dei nuovi fabbricati incompatibili con la dlsciplina di tutela.
e) Trasferimento della capacità edificatoria.
La capacità edificatoria non più esercitabile a Montevecchio sarà trasferita in una o più aree urbanisticamente idonee, comprese nel perimetro del territorio urbanizzato e aventi caratteristiche tali da consentirne l'effettivo utilizzo.
Le aree di destinazione potranno essere:
- aree di proprietà degli stessi soggetti interessatl;
- aree appartenenti ad altri soggetti aderenti all'operazione perequativa;
- aree di proprietà comunale eventualmente interessate da permuta; aree inserite in interventi di rigenerazione, riqualificazione o pianificazione attuativa.
f) Contestualità delle prevlsioni.
La perdita della capacità edificatoria nelle aree di Montevecchio e l'attribuzione dei corrispondenti diritti edificatori nelle aree di destinazione dovranno costituire parti contestuali e reciprocamente condizionate della medesima operazione urbanistica.
La definitiva inedificabilità delle aree originarie non dovrebbe pertanto precedere il riconoscimento e la concreta disciplina della capacità edificatoria compensativa.
La Molino Costruzioni propone che il valore iniziale di riferimento del diritto edificatorio sia costituito dalla volumetria residua legittimamente attribuita dal Piano di Lottizzazione e non ancora utilizzata.
In via principale si propone un criterio di trasferimento 1 mc originario = 1 mc di capacità edificatoria compensativa, ferma restando la necessità di verificare l'equivalenza economica delle differenti destinazioni urbanistiche e delle aree di origine e destlnazione.
Qualora il Comune ritenga necessario applicare coefficienti di conversione, tali coefficienti dovranno:
- essere predeterminati mediante criteri generali e oggettivi;
- essere applicati uniformemente ai proprietari in condizioni analoghe; tenere conto del valore economico delle destinazioni urbanistiche di origine e destinazione;
- evitare che la compensazione attribuita sia soltanto nominale e non concretamente esercitabile.
L'attribuzione di un mero credito volumetrico, senza l'individuazione di concrete possibilità di utilizzo, non sarebbe sufficiente a realizzare le finalità della perequazione e compensazione.
Si propone pertanto che l'atto urbanistico e/o l'accordo con i privati individui almeno:
1. la volumetria definitivamente riconosciuta a ciascun proprietario;
2. le aree di provenienza;
3. le aree o gli ambiti di possibile destinazione;
4. le destinazioni urbanistiche ammesse;
5. gli eventuali coefficienti di conversione;
6. le modalità di trasferimento dei diritti edificatori;
7. gli standard urbanistici e gli oneri connessi all'edificazione;
8. la possibilità di trasferire a terzi i diritti edificatori;
9. la durata e le condizioni di efficacia del diritto;
10. le modalità di registrazione e certificazione dei crediti edificatori.
La Molino Costruzioni manifesta la propria disponibilità alla sottoscrizione di un accordo urbanistico con il Comune di Vasto, ai sensi della L.R. n. 58/2023 e dell'art. 11 della Legge n. 241/1990, mediante il quale disciplinare unitariamente:
- l'assoggettamento delle aree di Montevecchio alla disciplina di tutela derivante dal PAI;
- il riconoscimento della capacità edificatoria residua;
- il suo trasferimento nelle aree individuate dal Comune;
- le eventuali cessioni o permute; le opere di urbanizzazione e le ulteriori prestazioni di interesse pubblico;
- i tempi e le modalità di attuazione dell'intervento.
La soluzione proposta consentirebbe a1l'Amministrazione comunale di perseguire contestualmente:
- la tutela della sicurezza idrogeologica del territorio;
- il recepimento della pianificazione PAI;
una distribuzione equa dei benefici e dei sacrifici urbanistici tra i proprietari;
l'acquisizione o la destinazione delle aree dl Montevecchio a funzioni compatibili con la
tutela del territorio;
la concentrazione delle nuove capacità edificatorie in aree urbanisticamente e infrastrutturalmente più idonee;
- la realizzazione di eventuali opere, dotazioni territoriali e interventi di interesse pubblico.
Alla luce di quanto esposto, la Molino Costruzioni S.r.l. chiede che il Comune di Vasto:
1. proceda alla ricognizione, in contraddittorio con i proprietari interessati, delle capacità edificatorie previste dal Piano di Lottizzazione “Zona LI — ex F1”;
2. determini per ciascun proprietario la volumetria già utilizzata e quella residua;
3. individui esattamente le aree sulle quali la nuova disciplina PAI comporterebbe la perdita o limitazione dell'edificabilità;
4. valuti l'istituzione di un ambito di perequazione urbanistica ai sensi dell'art. 47 della L.R. n. 58/2023;
5. riconosca, ai sensi dell'art. 48 della medesima legge, capacità edificatorie compensative corrispondenti alle volumetrie che non potranno più essere esercitate nelle aree interessate dal vincolo;
6. individui contestualmente uno o più ambiti di destinazione concretamente idonei all'utilizzo
di dette capacità edificatorie;
7. valuti l'eventuale utilizzo di aree di proprietà comunale, anche mediante permuta;
8. definisca criteri generali e non discriminatori per la conversione, l'attribuzione e il trasferimento dei diritti edificatori;
9. avvii con la Molino Costruzioni S.r.l .e con gli altri proprietari interessati un tavolo tecnico finalizzato alla predisposizione della disciplina perequativa e compensativa e degli eventuali accordi urbanistici;
10. assicuri la contestualità tra l'eventuale definitiva perdita de11'edificabilità delle aree di origine e il riconoscimento della concreta capacità edificatoria compensativa.
La Molino Costruzioni S.r.1. conferma la propria disponibilità a partecipare al procedimento in modo collaborativo e a mettere a disposizione dell'Amministrazione tutta la documentazione tecnica, catastale e urbanistica necessaria alla definizione della proposta".
MOLINO COSTRUZIONI
Amministratore Delegato
Filippo Molino
Il Comune di Vasto
